初回のご相談は無料(事前予約で夜間 土日祝も相談可)▷▷

【要確認】不動産の譲渡所得を非課税とする3つの方法

不動産を譲渡すると、譲渡価額によっては譲渡益が生じてしまい、納税する必要があります。この点はご存じの方は多いはず。

ですが、譲渡益が生じたとしても、税金を納める必要がなかったり、かなり軽減されることがあります。

この点を知っているか否かで、納税額がかなり増減することになりかねませんので、不動産の譲渡を検討の方は、是非、ご一読ください。

今回は、不動産の譲渡所得を非課税・軽減とする3つの方法について説明します。

譲渡所得の計算の仕方

まず、譲渡所得の非課税についてお伝えする前に、不動産を譲渡したときの譲渡所得の計算の仕方について説明します。この譲渡所得の計算方法が、譲渡所得を計算するうえでの大前提となります。

譲渡所得の計算の仕方
譲渡所得 = 売却代金-(取得費+譲渡費用)

この算式が譲渡所得を求める際の基本的な考え方です。

この譲渡所得に対して税率を乗じて具体的な税額を計算します。

長期譲渡所得と短期譲渡所得で違う税率

譲渡所得は、所有期間が短期か長期かで税率が違い、所有期間の長短で必然的に納税額も違います。

具体的には、土地・建物を譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、5年以下のときには短期譲渡所得となります。

そして、長期譲渡所得の税率は20(所得税15%、住民税5%)、短期譲渡所得は39%(所得税30%、住民税9%)となります。

譲渡所得の税率
長期譲渡所得 所得税15%、住民税5%
短期譲渡所得 所得税30%、住民税9%

この税率を前述した譲渡所得に乗じて納税額を計算します。

居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除

「居住用財産」を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例を活用することができます(活用するために、一定の要件を満たす必要はあります)。

マイホームを譲渡して時の譲渡所得が3000万円以下であれば、納税の必要はないということです。

この3,000万円の特別控除を受けるためには、主に次のような要件を満たす必要があります。

3,000万円特別控除の主な要件
  • 居住用の財産を譲渡したこと
  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
  • 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

※ 3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、他の要件もあります。

要件を満たすことで、譲渡所得から3,000万円を控除することができ、譲渡所得が3,000万円以下であれば納税する必要はなくなります。

所有期間が10年超の居住用財産を譲渡したときの軽減税率

所有期間が10年を超える「居住用財産」を譲渡したときには、通常よりも税率が軽減されます。

税率が軽減されるためには、主に次の要件を満たす必要があります。

税率軽減の主な要件
  • 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  • 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること
  • 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
  • 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと

※ この軽減税率の適用を受けるためには、他の要件もあります。

所有期間が10年超の軽減税率の適用については、既にお伝えした3000万円の特別控除と併せて活用することができます。

要件を満たしたときの税率については、次のようになります。

長期譲渡所得金額
6,000万円以下の部分 A×所得税10%、その他に住民税4%
6,000万円を超える部分 (A-6,000万円)×15%+600万円、その他に住民税5%

居住用財産の買換え特例

居住用財産を買い替えたときも、一定の要件を満たすことで、課税を繰延べることができます(決して、非課税になるわけではないことに注意です)。

ここで言う買換えとは、住んでいる居住用不動産を譲渡して、新たに居住用の不動産を取得することです。

買換え特例の主な要件
  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例、または居住用財産を売ったときの軽減税率の特例等の適用を受けていないこと
  • 売った居住用財産と買い換えた居住用財産は、日本国内にあるものであること
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること
  • 居住用財産を売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

※ 買換えの特例が適用されるためには、他の要件もあります。

空き家の特例

相続によって空き家となってしまった居住用財産を譲渡したときにも、一定の要件を満たすことで3,000万円の特別控除を受けることができます。

特別控除を受けるときの主な要件は次の通りです。

空き家特例の主な要件
  • 相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること
  • 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  • 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  • 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
  • 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

※ 3,000万円の特別控除の適用を受けるためには、他の要件もあります。

これらの要件を満たすことで譲渡所得から3,000万円を控除することができ、譲渡所得が3,000万円以下であれば納税する必要がなくなります。

まとめ

今回は主に譲渡所得を非課税・税率軽減とする方法について説明しました。譲渡所得が発生したときには、納税することが原則ですが、特例等を活用することで非課税となったり、税率軽減、課税の繰り延べをすることができます。

知っているか否かで大きな違いが生じてしまいますので、不動産の譲渡を検討している方は知識として知っておいて損はないでしょう。

次のリンク先で、不動産の取得費が不明なときの譲渡所得の計算の仕方について説明しています。ご興味のある方はご一読ください。

【必読】市街地価格指数を利用した譲渡所得の計算方法とは?