マイホーム（居住用財産）の売却時に、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
この特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
マイホーム売却時の「3,000万円特別控除の特例」は、共有名義の場合でも、要件を満たす共有者ごとにそれぞれ適用を受けることが可能です。マイホームが夫婦共有であれば、世帯で最高6,000万円の控除が適用されることもあります。
一方で、土地のみを共有している場合や、居住実態のない共有者がいる場合は、3,000万円特別控除の特例を適用ができるか否か判定が複雑になります。本記事では、共有不動産の売却に関する計算例や、実務上の注意点について詳しく解説します。
※ 本記事において「特例」とは、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例のことを指します。
1. 居住用財産の3,000万円特別控除のキホン
まずはマイホームを単独所有する場合について、3,000万円特別控除の基本的な計算式を確認しましょう。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 譲渡価額：不動産の売却代金
- 取得費：購入代金や仲介手数料等（建物の場合は減価償却費相当額を控除）
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料や印紙代等
上記で算出された譲渡所得から3,000万円を控除します。
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 3,000万円
譲渡所得から3,000万円を控除した課税譲渡所得に対して税率を乗じて、納税額を求めます。
譲渡所得から3,000万円を控除しますので、必然的に納税額が免除または減額となります。
2. 共有名義における居住用財産の3,000万円特別控除
「共有者ごと」に3,000万円控除可能
共有名義の不動産を売却した場合、「各共有者が自身の持分を売却した」ものとして個別に計算を行います。適用要件を満たせば、共有者1名につき3,000万円の控除が可能です。
| 共有者数 | 合計の最大控除額 | 備考 |
|---|---|---|
| 1名（単独） | 3,000万円 | 居住要件等を満たす場合 |
| 2名（夫婦など） | 6,000万円 | 各自が居住要件等を満たす場合 |
| 3名（兄弟など） | 9,000万円 | 各自が居住要件等を満たす場合 |
主な適用要件
特例の適用を受けるためには、共有者それぞれが以下の要件を満たす必要があります。
1. 居住要件：現に居住していること、または居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
2. 関係者の除外：親子や夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人など「特別の関係にある人」に売ったものでないこと
3. 適用制限：譲渡した年の前年および前々年に、本特例やマイホームの買換え特例等の適用を受けていないこと。
譲渡所得は「持分割合」で按分する
共有不動産の譲渡では、譲渡所得を「持分割合」で按分して各人の譲渡所得を計算します。
実際の持分と異なる割合で売却代金を按分した場合、贈与税の課税対象となる恐れがあるため注意が必要です。
3. 【ケース別】共有名義での計算シミュレーション
具体的な事例を用いて、持分割合や居住実態による税額の違いを見てみましょう。
ケースA：夫婦で持分２分の１ずつの場合
- 全体譲渡所得：5,000万円
- 夫の譲渡所得：5,000万円 × 1/2 ＝ 2,500万円
- 妻の譲渡所得：5,000万円 × 1/2 ＝ 2,500万円
夫婦双方が3,000万円特別控除の要件を満たす場合、各自3,000万円の控除が適用されるため、夫婦ともに課税譲渡所得は0円となります。よって、納税する必要はありません。
ケースB：夫婦で持分割合が異なる場合（夫2/3、妻1/3）
- 全体譲渡所得：7,500万円
- 夫の譲渡所得：7,500万円 × 2/3 ＝ 5,000万円
- 妻の譲渡所得：7,500万円 × 1/3 ＝ 2,500万円
特別控除適用後、妻の課税譲渡所得は3,000万円以下であり、納税額はゼロですが、夫は控除枠を超える2,000万円（5,000万円 － 3,000万円）に対して課税されます。
ケースC：兄弟で相続し、兄のみが居住要件等を充たしている場合
- 全体譲渡所得：4,000万円
- 持分：兄1/2（居住）、弟1/2（非居住）
居住要件等を満たす兄の課税譲渡所得は0円（2,000万円 － 3,000万円の限度額内）となります。一方、居住実態のない弟は特例を適用することができず、自身の譲渡所得2,000万円に対して課税されます。要件を充たすか否かで、納税額に大きな差が生じます。
4. 適用可否の判断が複雑になる特殊なケース
土地のみを共有している場合
居住用財産の3,000万円特別控除は、原則として「家屋の所有者」が家屋とその敷地を譲渡したときに適用されます。
したがって、家屋の持分を持たない土地のみの共有者は、適用されないことが通常です。
ただし、家屋の所有者と親族関係にあり生計を一にしている等の要件を満たし、かつ家屋と土地を同時に譲渡した場合に限り、家屋所有者の控除枠の残額（3,000万円の範囲内）を土地所有者の譲渡所得から控除できる場合があります。この場合、控除上限額は3,000万円であり、6,000万円ではありません。
空き家特例との違い
居住用財産の3,000万円特別控除は、生活の本拠である居住用財産を対象とするため、別荘や投資用物件、居住実態のない共有者には適用されません（転勤等のやむを得ない事情がある場合を除く）。
補足となりますが、相続した実家が空き家である場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の適用を検討する必要もあるでしょう。
この空き家特例において相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円に制限される点に注意が必要です（令和6年以降）。
5. 譲渡所得にかかる税率
ケースBのように、特別控除3,000万円を差し引いてもなお課税譲渡所得がある場合、その所得に対して所得税および住民税が課税されます。
ここでポイントとなるのが、不動産を売却した年の1月1日時点における「所有期間」です。
所有期間が５年超であれば、長期譲渡所得となり、５年以下であれば短期譲渡所得となり、各々の税率が適用されることになります。
| 所有期間（売却した年の1月1日時点） | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 20% |
| 短期譲渡所得（5年以下） | 39% |
短期譲渡所得か長期譲渡所得かを判断する前に、まずはこの軽減税率の特例を適用できるか否かを検討しましょう。
6. 手続きにおける注意点
共有者全員が個別に確定申告を行う必要がある
居住用財産の3,000万円特別控除の特例の適用を受けるためには確定申告書を提出する必要があります。特例の適用により税額が0円となる場合であっても、共有者全員が各々税務署へ申告書を提出する必要があります。申告を失念した場合、特例の適用が否認され、本税および附帯税が課税されるリスクがありますので注意しましょう。
持分の明確化
共有不動産を譲渡し、3,000万円の特別控除を受けるときには、共有者持分を明確にしておく必要があります。
共有者持分を明確にするためには、登記がおススメです。
※ 3,000万円の特別控除を利用するときには「共有名義の登記」は要件とされていませんが、共有不動産を売却するときには売却前に共有名義の登記にしておくことは必須です。
登記に関しては、司法書士にご相談することをおススメします。
7. よくあるご質問（FAQ）
Q1. 共有名義の不動産については、3,000万円控除は人数分適用できますか？
A. はい。各共有者が居住要件等の適用条件を満たしている場合、1人につき最高3,000万円を譲渡所得から控除することができます。
Q2. 建物は夫の単独名義、土地は夫婦の共有名義の場合、妻も特例を使えますか？
A. 原則として適用できません。ただし、夫と同居し生計を一にする等の要件を満たせば、夫の3,000万円の控除枠のうち使用しなかった残額を妻の譲渡所得から控除できることがあります。
Q3. 一緒に相続した兄弟のうち、その家に住んでいない兄弟も特例を使えますか？
A. 原則として居住要件等を満たさないため適用することはできません。ただし、以前居住しており、転居から3年目の12月31日までに譲渡した場合は適用の可能性があります。
Q4. 古い家で取得費が不明な場合の計算方法は？
A. 一般的には、譲渡価額の5%を概算取得費として計算します。ただし、リンク先のような手法を採るケースもあります。
Q5. 共有不動産の登記が未了ですが、3,000万円特例控除を受けられますか？
A. 特例の適用にあたっては、各人の持分関係を明確にしておく必要があります。ですので、共有名義の登記することをおススメします。
登記については、司法書士等の専門家にご相談することをおススメします。
8. まとめ
居住用財産の特別控除についてポイントをまとめます。
- 共有のマイホーム売却では、要件を満たせば「各共有者につき3,000万円」の控除が可能
- 「持分割合」に基づき譲渡所得を按分したうえで、各共有者の納税額を算出する
- 3,000万円を控除し譲渡所得がゼロになっても、共有者全員が各々確定申告をする
居住用財産の3,000万円特別控除を検討する際は、複雑な点もあるため、早めに税理士に相談されることをおススメします。